건축물 재산세의 과세 기준 요약

건축물 재산세 과표 산정 기준

시가표준액 = 단위면적당 기준시가 × 연면적

이 기준시가는 행정안전부 장관이 매년 고시하며, 용도·구조·위치별로 다르게 책정돼요.

건축물 기준시가는 건물의 “신축가격”을 기준

즉, 현재 새로 지을 경우의 건축비에 해당하는 가격을 기준으로 삼고 있습니다.

여기에 잔가율(노후도 반영)을 곱해서 시가표준액이 결정돼요.

그런데 왜 매년 줄어드는 걸까요?

1) 건축물은 시간이 지날수록 감가상각 적용

건물은 노후화에 따라 “잔가율(감가상각률)”이 매년 떨어집니다.

예: 5년 된 건물의 잔가율이 90% → 6년 차에는 88% 등으로 감소

즉, 동일한 기준시가여도 건물의 사용 연수가 늘어날수록 과표는 작아져요.

2) 건축비 기준 단가가 동결 또는 미세 조정

최근 몇 년간 건축물의 **표준 단가(기준시가)**는 일부 용도에서 소폭 조정되거나 동결되었어요.

호텔처럼 특수 용도의 건축물은 오히려 단가 하향 조정되는 경우도 있습니다.

3) 건축물 시가표준액은 “토지”와 분리 과세

공시지가(토지)는 매년 상승했더라도, 건축물 시가표준액은 별개 기준으로 계산돼요.

그래서 토지가격은 오르는데, 건축물 과세표준은 오히려 줄어드는 역전 현상이 생깁니다.

호텔 건축물의 경우 특이사항

호텔 등 숙박시설은 감가속도가 빠르고, 유지관리비 반영도 커서 시가표준액 하락 폭이 더 클 수 있어요.

특히 코로나19 이후 호텔 업계의 수익성 저하가 반영되어, 일부 감정평가 기준이 보수적으로 조정되었을 가능성도 있습니다.

✅ 요약 정리

항목

내용

시가표준액 감소 원인

감가상각 반영 (잔가율↓), 기준 단가 변동 적음

토지 공시지가 상승과는 무관

건축물 시가표준액은 별도로 산정됨

호텔 특성상 영향 큼

감가요인과 업종별 기준시가 반영 방식 때문

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